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樓市C見, 新界北 將 變天 偷步 入市 係 醒目 定 傻仔 ?

新界北 將 變天 偷步 入市 係 醒目 定 傻仔 ?

今天 特首 發表 , 最 新 一 份 施政 報告

我們 立即 邀請 施生 ,回應 施政報告 的 房屋 及 土地 政策

施生 , 你 好

政府 發展 重心 , 由 明日大嶼 轉 到 北部 都會區

對 香港 整體 樓市 , 會 有 什麼 影響

明日 大嶼 會 進行 , 但 會 優先 進行 北部 都會區

這 是 一 個 比較 務實 的 做法

明日大嶼 需要 填海 , 才 有 土地

現時 北部 發展 , 本身 已 有 土地

只要 改變 土地 用途 、 重新 規劃

可以 節省 大量 時間

整個 北部 都會區 , 有 300 平方公里

香港 總面積 , 只 有 1,100 平方公里

北部 都會區 佔 約 30 %

香港 現時 , 住宅 發展 土地 為 佔 7 %

按 這個 比例 , 北部 都會區 可 興建 96萬 個 單位

如果 地積 比率 增加 , 能 興建 更 多 房屋

關鍵 是 如何 規劃

如果 這些 土地 , 作 都市 規劃

便 能 興建 更 多 房屋

但 我 看到 , 施政 報告 提到 鄉郊 有機 結合

發展 城市 , 明顯 是 城鎮 入侵 鄉郊

搶 鄉郊 的 土地 , 變成 城市

這 是 本質 , 把 鄉郊 的 土地 作 都會 發展

但 又 要 保留 有機 結合 、 照顧 保育

實際上 是 犧牲 保育 、 犧牲 鄉郊 用途

猶抱琵琶 半遮面 , 好 難 做事

我 認為 政府 應 清楚 告訴 市民

把 一些 鄉郊 土地 , 用作 都會 發展

這 才 名正言順

所以 政府 現時 , 不 太 明白 自己 在 做 什麼

明白 了 才 能 工作 快速 、 順利

我 剛 說 的 96萬 個 單位

是 按照 現時 住宅 用地 的 平均 地積 比率 去 計算

如果 把 密度 提高 , 做 都 會 發展

那 便 不止 96萬 單位

香港 人 不只 需要 單位 數目

亦 需要 增加 平均 每 個 單位 的 建築 面積

才 有 實際 改善 , 居住 環境 的 條件

作為 小市民 、 投資者 , 看到 政府 大力 發展 北部 都會區

長遠 有 90 多 萬 個 單位 、 容納 250萬 人

如果 要 入市 , 現時 是否 好 時機 ?

好多 人 寄望 數字 一 出 , 樓價 應聲 回落

但 不會 這麼 快 , 可能 會 比 明日大嶼 快

但 現時 才 規劃 , 之後 還要 基建 、 賣地 、 起樓

要 賣 得 出 , 稍後 才 能 搬 進去 居住

哪些 人 可以 搬 進去 ? 什麼 時候 才 搬 進去 ?

3 至 5 年 都 不 可行 的

大約 需要 5 至 8 年 , 才 陸續 有 成效

所以 樓價 不會 應聲 回落

但 一般人 認為 , 今次 政府 十分 認真

因為 中央 亦 關注 , 落實 的 機會 相信 較 大

期望 會 增加

但 買 樓 的 人 , 現時 把 這些 因素 一併 考慮 , 不是 太 實際

因為 供不應求 的 問題 , 實際上 是 未 解決

香港 過去 一 段 時間 , 壞 消息 不斷

但 即使 很 多 壞 消息 , 樓價 亦 未 下跌

所以 樓價 的 基礎 十分 穩固

現時 市民 , 對 未來 ( 樓價 下跌 ) 的 期望 增加

但 如果 想 出 平價 買 樓 , 可能 一樣 買 不 到

如果 發展 重心 移 到 北區 , 將來 發展 潛力 可否 睇高一線 ?

現時 偷步 入市 , 是否 可行 ?

如果 政策 有效 , 我 相信 未來 即使 名義 樓價 不 跌

樓價 和 收入 的 比例 , 應該 亦 會 下跌

將來 普通人 買 樓 , 會 比 現時 容易

即 將來 容易 買 樓 , 不是 現時 即刻 變 容易

什麼 是 偷步 ? 將來 樓價 昂貴 才 叫 偷步

但 將來 會 更 平 , 只會 覺得 不值

如果 從 這個 理論 去 推測

當然 , 這個 情況 不會 太 快 出現

政府 應該 會 以 公屋 、 居屋 為主

之後 才 供應 私人 樓宇

將來 以 公屋 、 居屋 為主 , 現時 居屋 與 市價 脫勾

購買力 會否 轉向 , 令 私樓 吸引力 降低 ?

我 相信 將來 大部分 的 基層 , 都 依靠 資助性 房屋

私樓 , 除了 照顧 收入 較 高 的 人

香港 作為 大都會 , 私樓 價格 亦 反映 海外 、 內地 投資者 的 需要

政府 都 需要 財政 收入

樓價 大幅 下跌 , 不 符合 政府 、 大多數 香港 人 的 利益

香港 有 超過 一半 的 人 , 擁有 自己 的 物業

物業 大幅 下跌 , 會 影響 消費 能力 、 再 投資 能力

亦 影響 政府 財政 收入

這 不 是 大家 樂於 看到 的 景象

1997 年 之後 , 曾經 出現 過

最後 要 千方百計 , 才 把 樓價 扶 上來

政府 在 調控 的 時候 , 都 是 十分 小心

今 集 時間 到 止 , 多謝 施生 分享 對 施政 報告 的 看法 , 下 集 再見

新界北 將 變天 偷步 入市 係 醒目 定 傻仔 ? The New Territories North will change. 新界北将变天偷步入市系醒目定傻仔?

今天 特首 發表 , 最 新 一 份 施政 報告

我們 立即 邀請 施生 ,回應 施政報告 的 房屋 及 土地 政策

施生 , 你 好

政府 發展 重心 , 由 明日大嶼 轉 到 北部 都會區

對 香港 整體 樓市 , 會 有 什麼 影響

明日 大嶼 會 進行 , 但 會 優先 進行 北部 都會區

這 是 一 個 比較 務實 的 做法

明日大嶼 需要 填海 , 才 有 土地

現時 北部 發展 , 本身 已 有 土地

只要 改變 土地 用途 、 重新 規劃

可以 節省 大量 時間

整個 北部 都會區 , 有 300 平方公里

香港 總面積 , 只 有 1,100 平方公里

北部 都會區 佔 約 30 %

香港 現時 , 住宅 發展 土地 為 佔 7 %

按 這個 比例 , 北部 都會區 可 興建 96萬 個 單位

如果 地積 比率 增加 , 能 興建 更 多 房屋

關鍵 是 如何 規劃

如果 這些 土地 , 作 都市 規劃

便 能 興建 更 多 房屋

但 我 看到 , 施政 報告 提到 鄉郊 有機 結合

發展 城市 , 明顯 是 城鎮 入侵 鄉郊

搶 鄉郊 的 土地 , 變成 城市

這 是 本質 , 把 鄉郊 的 土地 作 都會 發展

但 又 要 保留 有機 結合 、 照顧 保育

實際上 是 犧牲 保育 、 犧牲 鄉郊 用途

猶抱琵琶 半遮面 , 好 難 做事

我 認為 政府 應 清楚 告訴 市民

把 一些 鄉郊 土地 , 用作 都會 發展

這 才 名正言順

所以 政府 現時 , 不 太 明白 自己 在 做 什麼

明白 了 才 能 工作 快速 、 順利

我 剛 說 的 96萬 個 單位

是 按照 現時 住宅 用地 的 平均 地積 比率 去 計算

如果 把 密度 提高 , 做 都 會 發展

那 便 不止 96萬 單位

香港 人 不只 需要 單位 數目

亦 需要 增加 平均 每 個 單位 的 建築 面積

才 有 實際 改善 , 居住 環境 的 條件

作為 小市民 、 投資者 , 看到 政府 大力 發展 北部 都會區

長遠 有 90 多 萬 個 單位 、 容納 250萬 人

如果 要 入市 , 現時 是否 好 時機 ?

好多 人 寄望 數字 一 出 , 樓價 應聲 回落

但 不會 這麼 快 , 可能 會 比 明日大嶼 快

但 現時 才 規劃 , 之後 還要 基建 、 賣地 、 起樓

要 賣 得 出 , 稍後 才 能 搬 進去 居住

哪些 人 可以 搬 進去 ? 什麼 時候 才 搬 進去 ?

3 至 5 年 都 不 可行 的

大約 需要 5 至 8 年 , 才 陸續 有 成效

所以 樓價 不會 應聲 回落

但 一般人 認為 , 今次 政府 十分 認真

因為 中央 亦 關注 , 落實 的 機會 相信 較 大

期望 會 增加

但 買 樓 的 人 , 現時 把 這些 因素 一併 考慮 , 不是 太 實際

因為 供不應求 的 問題 , 實際上 是 未 解決

香港 過去 一 段 時間 , 壞 消息 不斷

但 即使 很 多 壞 消息 , 樓價 亦 未 下跌

所以 樓價 的 基礎 十分 穩固

現時 市民 , 對 未來 ( 樓價 下跌 ) 的 期望 增加

但 如果 想 出 平價 買 樓 , 可能 一樣 買 不 到

如果 發展 重心 移 到 北區 , 將來 發展 潛力 可否 睇高一線 ? ||||||||||"Look higher"

現時 偷步 入市 , 是否 可行 ?

如果 政策 有效 , 我 相信 未來 即使 名義 樓價 不 跌

樓價 和 收入 的 比例 , 應該 亦 會 下跌

將來 普通人 買 樓 , 會 比 現時 容易

即 將來 容易 買 樓 , 不是 現時 即刻 變 容易

什麼 是 偷步 ? 將來 樓價 昂貴 才 叫 偷步

但 將來 會 更 平 , 只會 覺得 不值

如果 從 這個 理論 去 推測

當然 , 這個 情況 不會 太 快 出現

政府 應該 會 以 公屋 、 居屋 為主

之後 才 供應 私人 樓宇

將來 以 公屋 、 居屋 為主 , 現時 居屋 與 市價 脫勾 |||||||||decoupled from market

購買力 會否 轉向 , 令 私樓 吸引力 降低 ? ||||private housing||

我 相信 將來 大部分 的 基層 , 都 依靠 資助性 房屋

私樓 , 除了 照顧 收入 較 高 的 人

香港 作為 大都會 , 私樓 價格 亦 反映 海外 、 內地 投資者 的 需要

政府 都 需要 財政 收入

樓價 大幅 下跌 , 不 符合 政府 、 大多數 香港 人 的 利益

香港 有 超過 一半 的 人 , 擁有 自己 的 物業

物業 大幅 下跌 , 會 影響 消費 能力 、 再 投資 能力

亦 影響 政府 財政 收入

這 不 是 大家 樂於 看到 的 景象 ||||"Happy to"|||

1997 年 之後 , 曾經 出現 過

最後 要 千方百計 , 才 把 樓價 扶 上來 ||by all means|||||

政府 在 調控 的 時候 , 都 是 十分 小心 ||regulating||||||

今 集 時間 到 止 , 多謝 施生 分享 對 施政 報告 的 看法 , 下 集 再見