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樓市C見, 銀主盤 筍 極 都 難 「 撈 」 靚貨 ? ( 1 )

銀主盤 筍 極 都 難 「 撈 」 靚貨 ? ( 1 )

大家 好 , 歡迎 收看 樓市 C 見

我 是 本 集 主持人 F rancis

先 看看 最 新 一 期 CCL

報 168.21 點 , 按 周 跌 0.17 %

連跌 3 周 後 , 跌勢 有 收窄 趨勢

據我所 知 , 基於 一 次 打賭

今 集 嘉賓 對 最近 CCL 走勢 , 非常 關心

很 高興 今天 邀請 了 , 紀惠 集團 行政 總裁

兼 資深 投資者 , 湯文亮 先生

及 施永青 先生 , 一起 聊聊

兩 位 你們 好 大家 好

湯 博士 蒞臨 現場

第 一 個 問題 , 想 先 問問 您

事緣 湯生 於 7月 時 , 曾 以 CCL 打賭

當時 樓市 前景 未 明朗

你 依然 看好 CCL 能 到 200 點 水平

若 下試 160 點 , 便 算 你 輸

轉眼間 , 幾 個 月 過後 的 此刻

CCL 指數 已 跌穿 170 點

這 種 情況 會否 令 你 「 跌眼鏡 」

你 本人 又 會 如何 看待 樓市 走勢

最 重要 的 一 點

這個 打賭 是否 仍 作數

我 是 和 施生 打賭

真是 和 我 打賭 嗎 ? 還 是 別人 ?

當時 中原 城市 領先 指數 是 180 點 水平

很 多 人 看淡 樓市

若 問 我 , 我 也 不是 十分 看好

但 市場 上 , 需 有 不同 的 聲音

市場 充斥 著 很 多 壞 消息

無論如何 , 總 會 摻雜 一些 好 消息

不會 是 零 好 消息

很 多 人 卻 只 說 了 壞 消息

而且 , 我們 作爲 持份者

有 物業 收租

租務 分爲 豪宅 、 商舖 及 甲級 商廈

老實說 , 舖位 的 租務 較 差

然而 豪宅 幾乎 不 受 影響 , 出租率 頗 高

相反 , 甲級 商廈 租務 有所 下跌

租金 下跌 , 空置率 也 上升

但是 , 我 持有 的 甲級 商廈 較 優質

出租率 比 一般 商廈 好

在 我 看來 , 整體 的確 有 下跌 趨勢

但 情況 並 沒有 想象 中 那麽 差

那時 , CCL 處於 180 點

我 和 別人 打賭 , CCL 會 升 到 200 點

前提 是 , 不 限 時間

升 到 200 點 , 對方 請 我 吃飯

若是 跌 至 160 點 , 我 請 對方 吃飯

沒有 時間 限制

現時 CCL 是 168 點 水平

理論 上 說 , 是 佔 便宜 的

個人 認爲 , 樓市 是 相對 穩定 的

要 賣樓 的 人 , 大多 都 能 賣 到

市場 上 , 真正 買 樓 的 人

或者 說 有 資格 買 樓 的 人

實際上 並 不 多

若 本身 只 持有 一 層 樓

嚴格來説 , 是 沒有 資格 賣樓 的

有人 會 説 , 可以 先 賣 了 自住 物業

但 賣 了 , 人 要 住 在 哪裡 呢

又 説 , 可以 租 樓 住

說 這 話 的 人 , 真 的 租 過 樓 嗎

租樓 怎樣 的 麻煩

我 常 和 他們 說 , 若 想 賣樓

先 自己 嘗試 去 租樓

因爲 賣 了 樓 , 不會 立即 買 回

知道 租樓 、 搬家 的 繁複 後

且 不 説 移民

僅是 搬家 , 不斷 收拾 物件 , 已 夠 麻煩

我 讀書 回來 後 , 聽 一些 租樓 的 朋友 分享

兩 年 就 要 搬家 一 次

很 多 紙箱 都 來不及 打開

所以 我 認爲 , 賣樓 的 人 並 不 多

有 一 部分 人 是 , 原本 就 持有 幾 個 物業

那 便 有 能力 賣樓

或 有些 人 , 向 財務 公司 借 錢

按揭 成數 過 高

一旦 利息 增加 , 便 未必 能 承受

另外 , 不可 否認 也有 移民 的 因素

正因如此 ,出貨 的 人 有 很多

買 樓 的 人 卻 寥寥可數

例如 我 想 多 買 一 個 物業

政府 要 多 收 我 15 % 稅

這 已經 打擊 了 香港 人 買 物業 的 意欲

若 打擊 香港 人 購買 物業

政策 應該 放寬 外地人 購買 限制

但 政策 未 見 放寬

本地 購買力 便 被 鎖死

這 就 是 問題 核心 所在

施生 在 各 平台 , 談論 政府 應 放寬 「 辣招 」

就是 因爲 這 點

只 有人 放售 , 但 沒有 人 買樓

樓價 肯定 下跌

如果 政府 肯 放寬 買 樓 資格 、 「 辣招 」 稅

樓市 便 會 平穩 下來

諷刺 的 是 , 有 一 段 時間

樓價 被 認爲 跌 得 未 夠 嚴重 , 依舊 高企

我 認爲 有點 不對

25 年 前 , 香港 回歸 時

中原 城市 領先 指數 是 100 點

現在 是 168 點 , 升 了 68 %

二十 多 年 的 發展

股市 情況 更 惡劣

當年 股市 是 16000 點 水平

如今 僅 14000 點 左右

政府 對 後市 的 評估 , 似乎 和 市場 不 一致

市場 看 得 淡 些

我 認爲 , 政府 的 數據 有些 滯後

「 財爺 」 說 , 樓市 跌 得 不夠 多 、 不夠 快

暫時 不用 過於 擔心

但 實際上 , 差餉 物業 估價署 剛 公佈 的 數字

9月 的 樓價 下跌 了 2.1 %

先前 的 數據 是 7.5 %

現在 合共 約 9-10 %

若是 根據 市場 前綫 同事 所 説

9月 跌 2.1 % , 10月 肯定 不止 這個 跌幅

加 起來 可能 會 有 近 12 %

全 年 跌幅 有 機會 達至 一 成 半

基本 確定 , 整體 市場 向 下 趨勢 明顯

樓市 一旦 向下

便 會 阻嚇 大衆 入市

因爲 樓 並非 消耗性 產品

消耗性 產品 越 便宜 , 越 多 人 購買

鮑魚 便宜 , 也 會 多 吃 幾 頓

但 物業 是 長期 持有 、 投資性 產品

若 買 回來 , 價 值 會 下跌

何必 蒙受 損失

待 價錢 便宜 , 再 購入

現在 樓價 有 向下 趨勢 時

它 會 產生 自我 完成 機制

即 價格 越是 下跌 , 越 無 人 敢 入市

越是 下跌 , 越 會 推動 部分 人 減持

入市 人數 少 , 減持 人數 多

價格 向 下 的 趨勢 會 更加 明顯

形成 一 個 連鎖 反應

而且 還 是 負面 連鎖 反應

政府 不 應 讓 這 種 趨勢 持續 下去

政府 自己 也 提出 , 逆周期 措施

放寬 也 屬 逆周期 措施

逆周期 措施 即 市道 好 時 , 適當 壓制

市道 差 時 , 適當 扶持

現在 莫說 扶持

之前 市道 好 時 的 壓制 措施 , 仍 未 撤掉

現時 情況 已 改變

所以 我 贊成 撤銷 , 阻礙 資金 入市 的 政策

若 入市 資金 過 多 , 稍稍 阻礙 便 可

如今 入市 資金 不足

甚至 有 部分 資金 離開

有些 業主 把 持有 的 物業 放售

幸好 有 湯生 捧場

接手 了 部分 出售 的 物業

因此 , 需要 有 新 的 資金 入市

填補 那些 離開 的 資金

並非 要 使 樓市 上升

只是 希望 樓市 可以 有序 下跌

作爲 投資者 , 我 會 買 很 多 物業 用作 收租

較 難 於 樓市 低位 買入

實際上 , 現在 才 是 入市 好 時機

入市 不是 在 樓價 上升 時期

上升 時 入市 , 買 不 到 好 的 物業

在 投資者 心中 , 買 到 好 貨 最 重要

資金 也 是 一 個 問題

現在 買 樓 , 有 議價 空間

高層 單位 才 算是 好貨

底層 單位 , 如 6 樓 、 10 樓

都 被 嫌 過 低

20 、 30 層 的 高層 單位 , 市面 較 少 見

大部分 人 的 心態 是 , 價 跌 不敢 買

樓價 下跌 , 就要 趁機 買 樓

樓價 下跌 , 要 做 準備 功夫

第 一 , 要 去 睇樓

第 二 , 大膽 議價

單位 價值 1000萬 , 可 大膽 還價 至 800萬

若 因爲 害怕 而 不敢 行動

待 市況 逆轉 , 便 買 不 到 物業

搶 也 很 難 搶 得 到

我 在 這 一 行 工作 了 這麽 多 年

僅 試 過 一 次 「 摸底 」

接手 了 一 整 層 樓

買 了 之後 立刻 獲利

該 物業 價格 不斷 上升

但 這 種 情況 極 少

大多 情況 都 被 人 說 , 買 貴 了

我 自己 也 時常 對 自己 說

每 次 買 樓 都 被說 買 貴 了

我 説 , 當然 是 價格 高 才 能 買到 物業

難道 該 物業 價值 1億

我 出 9000萬 能 買 到 ?

要 1億零300萬 才 可能 買到

我 總是 這樣 安慰 自己

若是 沒有 物業 , 但 有 能力 購買

真 的 要 緊貼 市場 動態

不 能 覺得 樓市 下跌 , 事不關己

待 入市 時 才 關注 , 已經 來不及 了

難怪 湯生 一直 被稱 「 樓市 大好友 」

即使 樓市 看 得 多 淡

都 一定 有 機會 出手 贏 錢

兩 位 又 點 睇 , 近期 湧現 的 銀主盤 ?

現時 又 是否 「 執 平 貨 」 的 時機 ?

能否 宏觀 一點 評論

在 現時 的 加速 世代 下

地緣 政治 咁 多 不利 因素

現時 的 港樓 , 是否 依然 一 個 好 的 投資 途徑 ?

銀主盤 出現 , 並不 一定 意味 市況 差

銀主盤 出現

是 因為 大家 向 財務 公司 借 錢 買 樓

或者 已 擁有 一 層 樓

再 向 財務 公司 借 私人 貸款

知道 你 有 一 層 樓 , 再 給 你 私人 貸款

借 了 很 多 錢 , 還 不 到 時 告 你

逼 你 賣樓 , 然後 收回 做 銀主盤

並 不是 因為 樓價 跌

而是 樓價 跌 , 加速 了 銀主盤 出現

當 一 個 人 , 以 物業 作 抵押 向 財務 公司 借錢

短期 是 沒有 問題 , 假如 是 長期 的話

物業 就 容易 變成 銀主盤 , 很 容易

如果 你 向 銀行 借 錢 , 需要 接受 壓力 測試

看看 是否 合格 , 銀行 非常 穩陣

財務 公司 利息 實在 太 高昂

無法 還款 時 , 物業 便 會 被 收回

財務 公司 也 不會 借 十足 給 你

可能 只是 借 8 成

收 了 物業 之後 拍賣 , 8 成 半 售出

所以 銀主盤 是 低於 市價

賣 走 之後 , 給 你 餘款

甚至 , 已經 沒有 餘款 給 你

因為 你 還 欠 它 錢 , 手續費 等 費用 很 高

當 一 個 人 , 要 向 財務 公司 借 錢 買 樓

那 層 樓 基本上 並 不算 屬於 他

是 不 穩陣 的

向 銀行 借 , 則 比較 穩陣

因為 銀行 借 貸款 是 長期性 的

可以 借 30 年 、 25 年 、 20 年

至於 財務 公司 , 則 做 不 到 那麼 長 時間

一 年 至 兩 年 , 最 多 兩 年

兩 年 後 的 今日 , 你 有 本事 還 錢 嗎 ?

若 兩 年 前 你 向 銀行 借 錢 , 今日 也 未必 借 到

莫講 兩 年 前 向 銀行 借 不 錢 , 今時今日 更加 難 借

最近 我 跟 銀行家 朋友 食飯

大家 講明 風花雪月

不會 問 你 借 錢

他們 即刻 笑 晒

因為 他們 很 怕 你 要 借 錢

因為 我們 知道 …

不是 真 的 對 樓市 如此 看好

我們 知道 樓市 有 危機

所以 預留 了 很 多 現金 去 守

供款 分期 、 就算 銀行 要 追 LOAN

總之 一切 都 準備 好

你 別 以為 銀主盤 會 執 到 靚 貨

很 多 人 根本 買 不 到

首先 , 如果 有 靚貨 , 比如 有 個 高層 30 樓

我 是 銀主 , 我 會 找 老友

施生 , 我 有 件 靚 貨

我 現在 冇 錢 , 不如 你 要

這 是 合法 的 , 不 是 騙人

假如 這 層 是 3 樓 , 我 便 拿 出去 拍賣

便 去 拍賣場 舉 牌

但是 我 覺得 你 去 拍賣場

買 低質 的 物業 是 不 必要

我 最近 去 拍賣會 , 大部份 都 是 極低層

或者 座向 不 太 理想

所以 若 真 的 要 買 樓 , 你 向 經紀 說

我 要 高層 靚 單位 , 如果 有人 賣

他 真 的 有 套現 需要

例如 有些 在 銀行 借 了 錢

或 向 財務 公司 借貸

他 反正 是 要 賣樓 的

不如 自己 賣

無需 等 變成 銀主盤 才 賣

假如 那 層 樓 價值 1000萬

銀主盤 以 850萬 賣走

自己 賣 可能 有 950萬 , 中間 有 差價

買 樓 是 需要 自己 去 看 的

不用 太 擔心

擔心 這樣 , 擔心 那樣

這 一 世 , 永遠 都 買 不 到 樓

能夠 買 樓 的 時候 , 會 有 太 多 憂慮

第 一 次 買 樓 , 多少 需要 勇往直前

甚麼 都 擔心 , 一定 買 不 到 樓

因為 買 樓 是 很 大 的 投資

有人 覺得 比 結婚 更 大件 事

畢竟 結婚 只 有 一 次

我們 那 輩 是 … 他們 不 是

我 自己 看 香港 銀主盤

大部份 非 因 樓價 下跌 而 變 銀主盤

銀行 只要 你 有 供樓

就 會 讓 你 供 下去

不會 因為 樓價 下跌

便 立即 找 你 補 孖展

尤其 住宅樓

假如 繼續 供 , 樓價 跌 得 比 之前 低

甚至 資不抵債 , 銀行 也 會 繼續 讓 你 供 下去 的

所以 香港 出現 銀主盤

多數 是 有人 借貸 過度

或是 沒有 能力 供 下去

銀行 被逼 將 之 拍賣

通常 , 樓市 若非 跌 太 多

或者 沒有 跌

業主 是 不會 等 銀主 來 拍賣

自己 賣 更 好

無需 拿去 拍賣

因此 , 若非 賣 出來 的 錢 都 不夠 還債

賣 了 樓 , 銀行 一樣 追 你 還債

財務 公司 一樣 不 放過 你

才 會 撒手 不管

所以 , 是 有人 山窮水盡 才 會 變 銀主盤

財務 公司 、 銀行 拍賣 的 時候

夠 還債 就 算數

就 不會 為 好 價錢 而 爭取 到底

有人 會 博 , 銀主盤 會否 間中 出現 筍盤 ?

亦 會 有 專門 的 投資者

通常 銀主盤 出現 的 時候

市道 不算 太 好 , 起碼 經濟 環境 不算 太 好

所以 若 價錢 不是 節節上升 的 時候

通常 都 是 真正 的 用家 , 才 有 機會 入市

我 有 一些 補充

就算 無法 繼續 供款

銀行 都 會 給 你 機會 自己 賣

很 多 人 一時三刻 賣 不 出去

就 將 物業 轉去 財務 公司

因為 銀行 借 的 數目 不會 很 大

轉去 財務 公司 , 銀行 無所謂

財務 公司 持有 你 的 物業 、 按揭 , 諸如此類

不 到 一 年半載 , 你 的 物業 也 不會 捱 得 住

因為 超過 十 厘 利息

捱 不 住 , 便 一定 要 賣 走

很 多 人 將 物業 放 在 財務 公司 , 買 時間 賣 樓

假如 還是 賣 不 成 , 財務 公司 便 拍賣 了

所以 銀行 表面上 是 正人君子

銀行 的確 是 正人君子 , 不是 表面上

因為 銀行 借 得 少 , 可能 僅 5 、 6 成

銀主盤 筍 極 都 難 「 撈 」 靚貨 ? ( 1 ) It's hard to get a good deal on a silver platter, but it's hard to get a good deal on a silver platter? (1) 银主盘笋极都难「捞」靓货? (1)

大家 好 , 歡迎 收看 樓市 C 見

我 是 本 集 主持人 F rancis

先 看看 最 新 一 期 CCL

報 168.21 點 , 按 周 跌 0.17 %

連跌 3 周 後 , 跌勢 有 收窄 趨勢

據我所 知 , 基於 一 次 打賭

今 集 嘉賓 對 最近 CCL 走勢 , 非常 關心

很 高興 今天 邀請 了 , 紀惠 集團 行政 總裁

兼 資深 投資者 , 湯文亮 先生

及 施永青 先生 , 一起 聊聊

兩 位 你們 好 大家 好

湯 博士 蒞臨 現場

第 一 個 問題 , 想 先 問問 您

事緣 湯生 於 7月 時 , 曾 以 CCL 打賭

當時 樓市 前景 未 明朗

你 依然 看好 CCL 能 到 200 點 水平

若 下試 160 點 , 便 算 你 輸

轉眼間 , 幾 個 月 過後 的 此刻

CCL 指數 已 跌穿 170 點

這 種 情況 會否 令 你 「 跌眼鏡 」

你 本人 又 會 如何 看待 樓市 走勢 |||||||market trend

最 重要 的 一 點

這個 打賭 是否 仍 作數

我 是 和 施生 打賭

真是 和 我 打賭 嗎 ? 還 是 別人 ?

當時 中原 城市 領先 指數 是 180 點 水平

很 多 人 看淡 樓市

若 問 我 , 我 也 不是 十分 看好

但 市場 上 , 需 有 不同 的 聲音

市場 充斥 著 很 多 壞 消息

無論如何 , 總 會 摻雜 一些 好 消息

不會 是 零 好 消息

很 多 人 卻 只 說 了 壞 消息

而且 , 我們 作爲 持份者

有 物業 收租

租務 分爲 豪宅 、 商舖 及 甲級 商廈

老實說 , 舖位 的 租務 較 差

然而 豪宅 幾乎 不 受 影響 , 出租率 頗 高

相反 , 甲級 商廈 租務 有所 下跌

租金 下跌 , 空置率 也 上升

但是 , 我 持有 的 甲級 商廈 較 優質

出租率 比 一般 商廈 好

在 我 看來 , 整體 的確 有 下跌 趨勢

但 情況 並 沒有 想象 中 那麽 差

那時 , CCL 處於 180 點

我 和 別人 打賭 , CCL 會 升 到 200 點

前提 是 , 不 限 時間

升 到 200 點 , 對方 請 我 吃飯

若是 跌 至 160 點 , 我 請 對方 吃飯

沒有 時間 限制

現時 CCL 是 168 點 水平

理論 上 說 , 是 佔 便宜 的

個人 認爲 , 樓市 是 相對 穩定 的

要 賣樓 的 人 , 大多 都 能 賣 到

市場 上 , 真正 買 樓 的 人

或者 說 有 資格 買 樓 的 人

實際上 並 不 多

若 本身 只 持有 一 層 樓

嚴格來説 , 是 沒有 資格 賣樓 的

有人 會 説 , 可以 先 賣 了 自住 物業

但 賣 了 , 人 要 住 在 哪裡 呢

又 説 , 可以 租 樓 住

說 這 話 的 人 , 真 的 租 過 樓 嗎

租樓 怎樣 的 麻煩

我 常 和 他們 說 , 若 想 賣樓

先 自己 嘗試 去 租樓

因爲 賣 了 樓 , 不會 立即 買 回

知道 租樓 、 搬家 的 繁複 後

且 不 説 移民

僅是 搬家 , 不斷 收拾 物件 , 已 夠 麻煩

我 讀書 回來 後 , 聽 一些 租樓 的 朋友 分享

兩 年 就 要 搬家 一 次

很 多 紙箱 都 來不及 打開

所以 我 認爲 , 賣樓 的 人 並 不 多

有 一 部分 人 是 , 原本 就 持有 幾 個 物業

那 便 有 能力 賣樓

或 有些 人 , 向 財務 公司 借 錢

按揭 成數 過 高

一旦 利息 增加 , 便 未必 能 承受

另外 , 不可 否認 也有 移民 的 因素

正因如此 ,出貨 的 人 有 很多

買 樓 的 人 卻 寥寥可數

例如 我 想 多 買 一 個 物業

政府 要 多 收 我 15 % 稅

這 已經 打擊 了 香港 人 買 物業 的 意欲

若 打擊 香港 人 購買 物業

政策 應該 放寬 外地人 購買 限制

但 政策 未 見 放寬

本地 購買力 便 被 鎖死

這 就 是 問題 核心 所在

施生 在 各 平台 , 談論 政府 應 放寬 「 辣招 」

就是 因爲 這 點

只 有人 放售 , 但 沒有 人 買樓

樓價 肯定 下跌

如果 政府 肯 放寬 買 樓 資格 、 「 辣招 」 稅

樓市 便 會 平穩 下來

諷刺 的 是 , 有 一 段 時間

樓價 被 認爲 跌 得 未 夠 嚴重 , 依舊 高企

我 認爲 有點 不對

25 年 前 , 香港 回歸 時

中原 城市 領先 指數 是 100 點

現在 是 168 點 , 升 了 68 %

二十 多 年 的 發展

股市 情況 更 惡劣

當年 股市 是 16000 點 水平

如今 僅 14000 點 左右

政府 對 後市 的 評估 , 似乎 和 市場 不 一致

市場 看 得 淡 些

我 認爲 , 政府 的 數據 有些 滯後

「 財爺 」 說 , 樓市 跌 得 不夠 多 、 不夠 快

暫時 不用 過於 擔心

但 實際上 , 差餉 物業 估價署 剛 公佈 的 數字

9月 的 樓價 下跌 了 2.1 %

先前 的 數據 是 7.5 %

現在 合共 約 9-10 %

若是 根據 市場 前綫 同事 所 説

9月 跌 2.1 % , 10月 肯定 不止 這個 跌幅

加 起來 可能 會 有 近 12 %

全 年 跌幅 有 機會 達至 一 成 半

基本 確定 , 整體 市場 向 下 趨勢 明顯

樓市 一旦 向下

便 會 阻嚇 大衆 入市

因爲 樓 並非 消耗性 產品

消耗性 產品 越 便宜 , 越 多 人 購買

鮑魚 便宜 , 也 會 多 吃 幾 頓

但 物業 是 長期 持有 、 投資性 產品

若 買 回來 , 價 值 會 下跌

何必 蒙受 損失

待 價錢 便宜 , 再 購入

現在 樓價 有 向下 趨勢 時

它 會 產生 自我 完成 機制

即 價格 越是 下跌 , 越 無 人 敢 入市

越是 下跌 , 越 會 推動 部分 人 減持

入市 人數 少 , 減持 人數 多

價格 向 下 的 趨勢 會 更加 明顯

形成 一 個 連鎖 反應

而且 還 是 負面 連鎖 反應

政府 不 應 讓 這 種 趨勢 持續 下去

政府 自己 也 提出 , 逆周期 措施

放寬 也 屬 逆周期 措施

逆周期 措施 即 市道 好 時 , 適當 壓制

市道 差 時 , 適當 扶持

現在 莫說 扶持

之前 市道 好 時 的 壓制 措施 , 仍 未 撤掉

現時 情況 已 改變

所以 我 贊成 撤銷 , 阻礙 資金 入市 的 政策

若 入市 資金 過 多 , 稍稍 阻礙 便 可

如今 入市 資金 不足

甚至 有 部分 資金 離開

有些 業主 把 持有 的 物業 放售

幸好 有 湯生 捧場

接手 了 部分 出售 的 物業

因此 , 需要 有 新 的 資金 入市

填補 那些 離開 的 資金

並非 要 使 樓市 上升

只是 希望 樓市 可以 有序 下跌

作爲 投資者 , 我 會 買 很 多 物業 用作 收租

較 難 於 樓市 低位 買入

實際上 , 現在 才 是 入市 好 時機

入市 不是 在 樓價 上升 時期

上升 時 入市 , 買 不 到 好 的 物業

在 投資者 心中 , 買 到 好 貨 最 重要

資金 也 是 一 個 問題

現在 買 樓 , 有 議價 空間

高層 單位 才 算是 好貨

底層 單位 , 如 6 樓 、 10 樓

都 被 嫌 過 低

20 、 30 層 的 高層 單位 , 市面 較 少 見

大部分 人 的 心態 是 , 價 跌 不敢 買

樓價 下跌 , 就要 趁機 買 樓

樓價 下跌 , 要 做 準備 功夫

第 一 , 要 去 睇樓

第 二 , 大膽 議價

單位 價值 1000萬 , 可 大膽 還價 至 800萬

若 因爲 害怕 而 不敢 行動

待 市況 逆轉 , 便 買 不 到 物業

搶 也 很 難 搶 得 到

我 在 這 一 行 工作 了 這麽 多 年

僅 試 過 一 次 「 摸底 」

接手 了 一 整 層 樓

買 了 之後 立刻 獲利

該 物業 價格 不斷 上升

但 這 種 情況 極 少

大多 情況 都 被 人 說 , 買 貴 了

我 自己 也 時常 對 自己 說

每 次 買 樓 都 被說 買 貴 了

我 説 , 當然 是 價格 高 才 能 買到 物業

難道 該 物業 價值 1億

我 出 9000萬 能 買 到 ?

要 1億零300萬 才 可能 買到

我 總是 這樣 安慰 自己

若是 沒有 物業 , 但 有 能力 購買

真 的 要 緊貼 市場 動態

不 能 覺得 樓市 下跌 , 事不關己

待 入市 時 才 關注 , 已經 來不及 了

難怪 湯生 一直 被稱 「 樓市 大好友 」

即使 樓市 看 得 多 淡

都 一定 有 機會 出手 贏 錢

兩 位 又 點 睇 , 近期 湧現 的 銀主盤 ?

現時 又 是否 「 執 平 貨 」 的 時機 ?

能否 宏觀 一點 評論

在 現時 的 加速 世代 下

地緣 政治 咁 多 不利 因素

現時 的 港樓 , 是否 依然 一 個 好 的 投資 途徑 ?

銀主盤 出現 , 並不 一定 意味 市況 差

銀主盤 出現

是 因為 大家 向 財務 公司 借 錢 買 樓

或者 已 擁有 一 層 樓

再 向 財務 公司 借 私人 貸款

知道 你 有 一 層 樓 , 再 給 你 私人 貸款

借 了 很 多 錢 , 還 不 到 時 告 你

逼 你 賣樓 , 然後 收回 做 銀主盤

並 不是 因為 樓價 跌

而是 樓價 跌 , 加速 了 銀主盤 出現

當 一 個 人 , 以 物業 作 抵押 向 財務 公司 借錢

短期 是 沒有 問題 , 假如 是 長期 的話

物業 就 容易 變成 銀主盤 , 很 容易

如果 你 向 銀行 借 錢 , 需要 接受 壓力 測試

看看 是否 合格 , 銀行 非常 穩陣

財務 公司 利息 實在 太 高昂

無法 還款 時 , 物業 便 會 被 收回

財務 公司 也 不會 借 十足 給 你

可能 只是 借 8 成

收 了 物業 之後 拍賣 , 8 成 半 售出

所以 銀主盤 是 低於 市價

賣 走 之後 , 給 你 餘款

甚至 , 已經 沒有 餘款 給 你

因為 你 還 欠 它 錢 , 手續費 等 費用 很 高

當 一 個 人 , 要 向 財務 公司 借 錢 買 樓

那 層 樓 基本上 並 不算 屬於 他

是 不 穩陣 的

向 銀行 借 , 則 比較 穩陣

因為 銀行 借 貸款 是 長期性 的

可以 借 30 年 、 25 年 、 20 年

至於 財務 公司 , 則 做 不 到 那麼 長 時間

一 年 至 兩 年 , 最 多 兩 年

兩 年 後 的 今日 , 你 有 本事 還 錢 嗎 ?

若 兩 年 前 你 向 銀行 借 錢 , 今日 也 未必 借 到

莫講 兩 年 前 向 銀行 借 不 錢 , 今時今日 更加 難 借

最近 我 跟 銀行家 朋友 食飯

大家 講明 風花雪月

不會 問 你 借 錢

他們 即刻 笑 晒

因為 他們 很 怕 你 要 借 錢

因為 我們 知道 …

不是 真 的 對 樓市 如此 看好

我們 知道 樓市 有 危機

所以 預留 了 很 多 現金 去 守

供款 分期 、 就算 銀行 要 追 LOAN

總之 一切 都 準備 好

你 別 以為 銀主盤 會 執 到 靚 貨

很 多 人 根本 買 不 到

首先 , 如果 有 靚貨 , 比如 有 個 高層 30 樓

我 是 銀主 , 我 會 找 老友

施生 , 我 有 件 靚 貨

我 現在 冇 錢 , 不如 你 要

這 是 合法 的 , 不 是 騙人

假如 這 層 是 3 樓 , 我 便 拿 出去 拍賣

便 去 拍賣場 舉 牌

但是 我 覺得 你 去 拍賣場

買 低質 的 物業 是 不 必要

我 最近 去 拍賣會 , 大部份 都 是 極低層

或者 座向 不 太 理想

所以 若 真 的 要 買 樓 , 你 向 經紀 說

我 要 高層 靚 單位 , 如果 有人 賣

他 真 的 有 套現 需要

例如 有些 在 銀行 借 了 錢

或 向 財務 公司 借貸

他 反正 是 要 賣樓 的

不如 自己 賣

無需 等 變成 銀主盤 才 賣

假如 那 層 樓 價值 1000萬

銀主盤 以 850萬 賣走

自己 賣 可能 有 950萬 , 中間 有 差價

買 樓 是 需要 自己 去 看 的

不用 太 擔心

擔心 這樣 , 擔心 那樣

這 一 世 , 永遠 都 買 不 到 樓

能夠 買 樓 的 時候 , 會 有 太 多 憂慮

第 一 次 買 樓 , 多少 需要 勇往直前

甚麼 都 擔心 , 一定 買 不 到 樓

因為 買 樓 是 很 大 的 投資

有人 覺得 比 結婚 更 大件 事

畢竟 結婚 只 有 一 次

我們 那 輩 是 … 他們 不 是

我 自己 看 香港 銀主盤

大部份 非 因 樓價 下跌 而 變 銀主盤

銀行 只要 你 有 供樓

就 會 讓 你 供 下去

不會 因為 樓價 下跌

便 立即 找 你 補 孖展

尤其 住宅樓

假如 繼續 供 , 樓價 跌 得 比 之前 低

甚至 資不抵債 , 銀行 也 會 繼續 讓 你 供 下去 的

所以 香港 出現 銀主盤

多數 是 有人 借貸 過度

或是 沒有 能力 供 下去

銀行 被逼 將 之 拍賣

通常 , 樓市 若非 跌 太 多

或者 沒有 跌

業主 是 不會 等 銀主 來 拍賣

自己 賣 更 好

無需 拿去 拍賣

因此 , 若非 賣 出來 的 錢 都 不夠 還債

賣 了 樓 , 銀行 一樣 追 你 還債

財務 公司 一樣 不 放過 你

才 會 撒手 不管

所以 , 是 有人 山窮水盡 才 會 變 銀主盤

財務 公司 、 銀行 拍賣 的 時候

夠 還債 就 算數

就 不會 為 好 價錢 而 爭取 到底

有人 會 博 , 銀主盤 會否 間中 出現 筍盤 ?

亦 會 有 專門 的 投資者

通常 銀主盤 出現 的 時候

市道 不算 太 好 , 起碼 經濟 環境 不算 太 好

所以 若 價錢 不是 節節上升 的 時候

通常 都 是 真正 的 用家 , 才 有 機會 入市

我 有 一些 補充

就算 無法 繼續 供款

銀行 都 會 給 你 機會 自己 賣

很 多 人 一時三刻 賣 不 出去

就 將 物業 轉去 財務 公司

因為 銀行 借 的 數目 不會 很 大

轉去 財務 公司 , 銀行 無所謂

財務 公司 持有 你 的 物業 、 按揭 , 諸如此類

不 到 一 年半載 , 你 的 物業 也 不會 捱 得 住

因為 超過 十 厘 利息

捱 不 住 , 便 一定 要 賣 走

很 多 人 將 物業 放 在 財務 公司 , 買 時間 賣 樓

假如 還是 賣 不 成 , 財務 公司 便 拍賣 了

所以 銀行 表面上 是 正人君子

銀行 的確 是 正人君子 , 不是 表面上

因為 銀行 借 得 少 , 可能 僅 5 、 6 成